Как празните офис площи се превърнаха в новото страшилище на Уолстрийт
Дистанционната работа може да бъде невероятна за служителите. По-малкото време в задушните офиси и пътуването по пренаселените магистрали означава повече време и енергия за всичко останало в живота.
Но дистанционната работа не е толкова добра за наемодателите - или техните кредитори.
Някогашните оживени офис сгради са празни. Неизбежно някои наемодатели ще фалират. И банките, които са кредитирали предприемачи, ще изгорят.
Нищо от това не е извънредна новина.
Надписът стои на стената на пазара на търговски недвижими имоти на стойност 20 трилиона долара от години – откакто обажданията в Zoom и работата със спортни панталони се превърнаха в начин на живот за мнозина по време на пандемията Covid-19.
И въпреки това Уолстрийт внезапно се побърква от лоши заеми за недвижими имоти и празни офис сгради.
Един регионален кредитор - New York Community Bancorp - претърпя рязко покачване на цената на акциите и кредитния му рейтинг, отчасти поради излагането му на лоши офис заеми. Японската Aozora Bank стресна инвеститорите, като обвини лошите кредити, свързани с офиси в САЩ, за прогнозирана загуба. А германски кредитор отдели планина от пари, за да се подготви за „най-голямата криза с недвижимите имоти след финансовата криза“.
'Перфектна буря'
Всичко това ни връща лошите спомени от началото на 2023 г., когато две големи американски банки внезапно се сринаха и служителите във Вашингтон се бориха да гасят пожара.
Освен сега, страхът е празните офис сгради, а не понижената стойност на облигациите, върху които седят банките.
Забавеният каданс на влаковата катастрофа на този период на стрес („Не го наричайте криза“, неизбежно казват в момента в залите на Вашингтон) има известен смисъл.
В крайна сметка договорите за наем обикновено се подписват за няколко години. Едва когато изтече петгодишен договор за наем, офисът, който е почти празен от 2020 г., се превръща в проблем.
Дори ако наемателят остане, банката, технологичната или медийната компания вероятно ще се нуждаят от по-малко пространство. Вместо четири етажа, сега може би са два. Или един. И със сигурност няма да плащат ставки преди Covid за това офис пространство. Не и когато има толкова много предлагане на пазара.
„Тъй като договорите за наем се променят и нуждите от обитаване се променят, можете да получите перфектна буря от събития“, каза Ед Милс, политически анализатор във Вашингтон в Raymond James.
Високите ставки увеличават проблемите
Изтичат не само договорите за наем на офиси, но и предстоят кредити.
Разработчиците изпитват проблеми с рефинансирането на заемите си, тъй като стойността на офис сградите е паднала поради скока на нивото на незаетите площи. Техният план за игра преди Covid за таксуване с най-високи долари за офис пространство е разрушен от дистанционна работа.
И тогава черешката на тортата: вече не е много евтино да вземеш назаем.
Дните на почти нулеви лихвени проценти изчезнаха веднага след като „преходно“ стана лоша дума сред централните банкери. За да се бори с постоянната инфлация, Федералният резерв увеличи лихвените проценти с темпове, които биха накарали легендарния шеф на Фед Пол Волкър да се гордее.
Инфлацията днес изглежда е под контрол, но темповете са все още много високи. Това е основен проблем за индустрия като недвижимите имоти, известна с трупането на дългове.
Сега разработчиците трябва да рефинансират дълга си, освен при по-високи проценти и при по-ниски оценки.
Някои наемодатели няма да изпълнят задълженията си - оставяйки банките да държат чантата.
Подгответе се за лоши кредити
Разбира се, банките и техните регулатори са научили много уроци от миналогодишната банкова криза.
Регулаторите не се притесняват да принуждават банките да се запасяват с капитал, за да смекчат удара от загубите по заеми - вместо да изплащат дивиденти.
Например New York Community Bancorp шокира инвеститорите миналата седмица, като намали дивидента си и задели 552 милиона долара загуби по заеми през четвъртото тримесечие. Това е близо 10 пъти повече от сумата, която е заделила през третото тримесечие.
Базираният в Лонг Айлънд кредитор разкри изненадваща загуба от 252 милиона долара - рязък обрат спрямо печалбата му от близо 200 милиона долара предходната година. New York Community Bancorp обвини „влошаването“ на офис имотите в своето портфолио, както и проблемите в своите жилищни заеми.
„Ние сме лазерно фокусирани върху намаляването на нашата концентрация на CRE [търговски недвижими имоти] възможно най-бързо“, обеща на инвеститорите по-рано тази седмица Алесандро ДиНело, новоназначеният изпълнителен председател на NYCB.
NYCB настоява, че нейните депозити са стабилни и има ликвидността, за да преодолее бурята.
Пауъл: Този стрес може да продължи „години“
Въпреки това дори министърът на финансите Джанет Йелън призна по-рано тази седмица, че някои банки може да са „доста стресирани“ от проблемите с недвижимите имоти.
Председателят на Федералния резерв Джеръм Пауъл каза в интервю за "60 минути", че проблемът с недвижимите имоти е "значителен" и може да продължи "с години".
Въпреки това, Пауъл подчерта, че „не изглежда да има предпоставките за кризисните неща, които сме виждали понякога в миналото, например с глобалната финансова криза.“ [OB: Моля, проверете този цитат „кризисни неща“ звучи странно.“]
